En copropriété, vous pouvez réaliser des travaux dans les parties privatives (exemple : votre logement individuel) ou dans les parties communes de l’immeuble. En fonction du type de travaux effectués, la procédure à suivre diffère. On vous aide à y voir plus clair dans notre article.
Travaux en copropriété : la distinction importante entre parties privatives et parties communes
Avant de réaliser des travaux en copropriété, vous devez savoir si votre projet va affecter les parties privatives ou les parties communes de l’immeuble. Faisons donc un bref rappel sur ces deux notions.
Les parties privatives
Les parties privatives sont définies comme les espaces réservés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire. Aucun texte de loi n’établit précisément une liste des parties privatives mais en voici quelques exemples :
- L’intérieur des logements ;
- Les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo, etc.) ;
- Les cloisons non porteuses ;
- Les locaux annexes, réservés à un seul copropriétaire comme la cave, le garage, etc.
Les parties communes
Les parties communes sont les espaces réservés à l’usage de tous les copropriétaires, comme :
- Les cours, les voies d’accès ;
- Le gros œuvre des bâtiments ;
- Les équipements communs ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors.
Bon à savoir : En cas de doute, la liste des parties privatives et des parties communes de votre immeuble sont établies dans le règlement de copropriété.
Comment réaliser des travaux dans les parties privatives de votre copropriété ?
Tout copropriétaire peut aménager ses parties privatives (exemple : son logement individuel) à sa convenance et à ses frais. Il peut par exemple ajouter des cloisons ou installer de nouveaux équipements.
Toutefois, certains travaux effectués dans les parties privatives peuvent affecter les parties communes, modifier l’aspect extérieur et/ou la destination de l’immeuble. Dans ce cas, un vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 en assemblée générale est requis. Voici quelques exemples de travaux qui nécessitent une ratification des copropriétaires en assemblée générale :
- La transformation d’un balcon ou d’une terrasse ;
- La modification de l’aspect des fenêtres, en cas de changement de couleur par exemple ;
- Le perçage d’un mur porteur ;
- La transformation d’un logement individuel en local commercial ;
- Etc.
Le copropriétaire concerné doit donc mettre son projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception à son syndic de copropriété. Les autres copropriétaires pourront ainsi se prononcer sur les travaux en donnant leur accord ou non.
Attention ! Si les travaux ne font pas l’objet d’un vote en assemblée générale, ils sont considérés comme illégaux. Les copropriétaires peuvent alors réclamer la remise en état initiale des lieux aux frais du copropriétaire concerné. Un processus très coûteux pour le responsable.
Comment réaliser des travaux dans les parties communes de votre copropriété ?
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, lorsque des travaux dans les parties communes sont à prévoir, c’est au syndic d’entreprendre les démarches nécessaires. Dans l’ordre chronologique, il doit :
- Mettre les travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;
- Effectuer une mise en concurrence de différents prestataires en récoltant au moins deux devis qui devront être joints à la convocation d’assemblée générale ;
- Le jour de l’assemblée, faire voter les travaux selon les règles de majorité en vigueur. Conformément à la loi, c’est la majorité simple qui est requise pour les travaux d’entretien et la majorité absolue pour les travaux d’amélioration ;
- Souscrire une assurance dommage-ouvrage et ce, au nom du syndicat des copropriétaires. Cette assurance est obligatoire pour tous les travaux qui peuvent affecter la solidité de l’immeuble ;
- Suivre l’avancée des travaux tout au long du chantier, de la souscription du contrat des fournisseurs à la fin des travaux. Le jour de la livraison, le syndic peut émettre des objections pour se protéger contre les malfaçons et utiliser une garantie comme l’assurance décennale et de parfait achèvement.
Bon à savoir : La souscription à une assurance dommage-ouvrage doit faire l’objet d’un vote à la majorité simple en assemblée générale.
Attention ! En cas de manquement à ses obligations, le syndic commet une faute de gestion et peut alors être valablement révoqué par le syndicat des copropriétaires. La révocation se vote en majorité absolue de l’assemblée générale. Puisqu’une copropriété ne peut être dépourvue de syndic, les copropriétaires devront également changer de syndic et choisir un nouveau syndic lors de la même assemblée.
Même si le modèle du syndic professionnel est aujourd’hui le plus courant en France, sachez qu’il existe d’autres modèles ! En effet, conformément à la loi de 1965, un syndic peut être également bénévole ou coopératif. Ces alternatives permettent aux copropriétaires de reprendre en main la gestion de leur immeuble et de faire des économies sur les charges de copropriété !
Comment sont financés les travaux en copropriété ?
Les travaux effectués dans les parties privatives, même ceux qui affectent les parties communes, sont aux frais du copropriétaire intéressé.
Quant aux travaux dans les parties communes, il faut distinguer plusieurs cas de figure :
- S’il s’agit de petits travaux d’entretien, ils sont en général inclus dans le budget prévisionnel de la copropriété ;
- Pour les travaux plus importants, il existe d’autres solutions de financement comme le déblocage du fonds travaux, la souscription à un prêt collectif ou encore des aides mises en place par l’État pour des travaux de rénovation très spécifiques comme des travaux de rénovation énergétique.
